Avalúo de inmueble: 5 pasos

Te presentamos 5 pasos que debes considerar para el avalúo de algún inmueble:

 

  1. PROPÓSITO DEL AVALÚO

Entre otras razones se determina el valor comercial del bien para los siguientes propósitos:

  • Crédito garantizado a la vivienda (Ley de transparencia).
  • Garantía para efectos de crédito hipotecarios.
  • Operaciones de compra-venta.
  • Base gravable para efectos de impuestos sobre adquisición de inmuebles.
  • Base gravable para pago de derechos por autorizaciones diversas y regularización de construcción.
  • Asesoría.
  • Fusión.
  • Subdivisión.
  • Juicios Diversos.
  • Liquidación de bienes.

El valuador profesional debe ser una persona reconocida ante los diversos organismos y autoridades encargadas de regir la actividad. No se recomienda aceptar criterios de conjeturas o sentimientos que carezcan de un soporte técnico, con la finalidad de que el dictamen que se extienda sea inobjetable.

 

  1. DOCUMENTACIÓN
  • Escritura, Título de propiedad, juicio de adjudicación, resolución del juicio, dictaminación del juez, instrucción notarial, memoria descriptiva, medidas y colindancias, Régimen de propiedad en condominio, copropiedad.
  • (Derecho de uso exclusivo o privativo, Metros de terreno y construcción, Vendible, habitable, accesoria)
  • Boleta Predial.
  • Boleta de agua, concesión de uso de pozo, factibilidad de agua.
  • Plano arquitectónico o croquis de distribución.
  • Alineamiento y número oficial.( de ser necesario)

 

  1. UBICACIÓN DEL INMUEBLE

Identificación física del inmueble localización e inspección y coincidencia con la descripción en su documentación.

  • Entorno

Se refiere al espacio que nos rodea, y con el que interactuamos.

  • La clasificación de la zona será de acuerdo a lo dispuesto al efecto por la autoridad local, se deberá indicar la clasificación de acuerdo con la reglamentación urbana de la localidad. En caso de que el municipio no contará con un plan de desarrollo urbano, se señalara la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación del valuador en función del reconocimiento general de zonas, dado por la unidad de valuación a nivel nacional.
  • Servicios.- Agua potables, drenaje, electrificación, alumbrado público.
  • Referencia de proximidad urbana.- (SHF). Se deberá señalar en función de las principales características de ubicación municipal del inmueble valuado y la proximidad hacia el centro económico reconocido:

CENTRICA, INTERMEDIA. PERIFERICA, DE EXPANSION, RURAL.

 

  1. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE

El Estado de  conservación  del inmueble.

De acuerdo al mantenimiento que tenga la construcción. Sirve para premiar o demeritar Nuevo, Bueno, Muy bueno, regular, Malo.

La construcción del inmueble según el plan de desarrollo. Si el inmueble es considerado como monumento Histórico por el Instituto Nacional de Antropología e Historia, o patrimonio arquitectónico por el Instituto Nacional de Bellas Artes. Además de lo anterior, se deberá hacer las declaraciones y consideraciones pertinentes que se juzgue conveniente.

Cotejado con INEGI: Edad de las construcciones.

Otro: Calidad, Proyecto, ubicación vertical.

Superficies: Vendibles, habitables, privativas, derecho de uso, accesorias.

 

  1. ANÁLISIS Y DETERMINACIÓN DE VALOR

Método Físico o Directo:

Establece el valor del inmueble a través de la estimación por separado del costo del terreno, mediante la investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado inmobiliario de terrenos, en la misma zona, y/o zonas similares; así como el costo neto de reposición de las construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias.

Cuando se trate de inmuebles sujetos al régimen en condominio, se deberá calcular el indiviso correspondiente tanto en terreno, constricciones e instalaciones especiales.

 

Método Comparativo o de Mercado:

Establece el valor del inmueble a partir de la investigación exhaustiva y análisis del mercado de compra-venta de inmuebles semejantes al que se valúa, en la misma zona y zonas similares.

Estimación de áreas vendibles por cada tipo de construcción.

Se verificara en la visita cotejando con planos y escritura, de ser diferente, el perito realizara levantamiento.

Estimación del valor de venta por m2 de las diferentes  áreas vendibles del inmueble en estudio.

Se realizara una investigación exhaustiva y análisis del mercado inmobiliario de terrenos en la misma zona deberán ser similares.

El perito deberá analizar las características del inmueble a valuar.

 

Método de ingresos o capitalización de rentas:

Establece el valor del inmueble mediante la renta de mercado (si se encuentra rentado, no rentado, cuando las rentas reales son altas o bajas al mercado del arrendamiento).

Se deberá realizar una investigación exhaustiva, análisis y ponderación del mercado de arrendamiento de inmuebles semejantes al que se valúa en la misma zona y/o zonas similares aplicando las deducciones que genera el negocio de arrendamiento para el inmueble en estudio, así como tasas de capitalización acordes al mismo.

El valor de una propiedad, es el valor presente de los posibles beneficios esperados a futuro. Considerando que todos los inmuebles son capaces de generar un ingreso, se entiende como el valor presente del ingreso neto que producirá durante su restante vida económica útil.

 

Le ofrecemos nuestra asesoría para calcular el valor real de su inmueble y lograr el objetivo de venta, renta o compra de manera eficiente, estamos a sus órdenes.

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